Gut zu wissen - FAQ

Das Baumanagement umfasst die Steuerung aller Aktivitäten während der Planung und Realisierung eines Bauprojektes. Konkret beinhaltet das die Organisation und Koordination der benötigten Baufachleute, die Durchführung eines transparenten Submissionswesens, die Planung und Steuerung der Termine, die Berechnung der Kosten, die Qualitätskontrolle auf der Baustelle und die Bauleitung vor Ort auf der Baustelle.

Ja. Der Bauleiter betreibt Baumanagement, indem er die Steuerung aller Aktivitäten vor und während eines Bauprozesses übernimmt und den Projektfortschritt in Bezug auf Qualität, Kosten und Termine kontrolliert und überwacht. Dies sowohl neben wie auch auf der Baustelle.

Das Baumanagement-Büro ist spezialisiert auf die Themen Kosten, Termine, Qualität und Baustellenorganisation und sieht sich als wichtigen und vor allem ergänzenden Partner zum Architekten, dessen Kernkompetenz die Planung/das Zeichnen des Bauprojektes ist. Als Team können so die Prozesse und Schnittstellen klar definiert und die Bauherrschaft entsprechend begleitet werden.

Das Kostenmanagement ist in den meisten Fällen ein sehr wichtiger und grosser Faktor in einem Bauprojekt. Rund 80% der Kosten werden bereits in einer frühen Projektphase definiert, beispielsweise durch die Wahl der Gebäudehülle oder des Heizsystems. Ist diese Phase abgeschlossen gibt es nur noch wenig Spielraum für wirklich signifikante Kosteneingriffe. Deshalb ist es enorm wichtig ein Baumanagement zu haben, welches bereits im Vorprojekt massgeblich mitarbeiten kann.

Auf Basis einer persönlichen Besprechung zwischen Bauherrschaft und Baumanagement werden die Wünsche und Vorstellungen entgegengenommen und aufbauend darauf eine Honorarofferte für die Baumanagement-Dienstleistungen erstellt. Nach Freigabe der Honorarofferte beginnt die Arbeit des Baumanagementbüros. Das ist üblicherweise die Mitarbeit im Projektteam ab der Phase Vorprojekt. Im Vorprojekt erstellt der Planer Grundlagen, die dann durch das Baumanagementbüro zur Kalkulation des Vorprojekts verwendet werden können. Mit der Kostenschätzung erhält das Projekt erstmals verlässliche Zahlen zum Gesamtprojekt. Nach der Bauprojektphase kommt das Submissionsverfahren und es werden Offerten der benötigten Bauunternehmen eingeholt, verglichen und die Aufträge vergeben. Es wird ein detailliertes Terminprogramm über den gesamten Planungs- und Bauprozess erstellt, alle beteiligten Partner bekennen sich zu den definierten Terminen und das Baumanagement-Büro ist verantwortlich für die Einhaltung des Terminprogrammes. Während der gesamten Zeit finden regelmässig Abstimmungssitzungen zwischen Bauherrschaft, Architekt, Baumanagement und den beteiligten Unternehmen statt um sicherzustellen, dass Termine, Kosten und Qualität passen. Während der effektiven Bauphase betreut der Projekt- und/oder Bauleiter des Baumanagement-Büros die Baustelle, koordiniert die ganzen Unternehmen und ist verantwortlich für die Qualitätskontrolle. Die anfallenden Kosten werden laufend kontrolliert und in der Baubuchhaltung geführt. Ist die Bauphase abgeschlossen, das Bauprojekt an die Bauherrschaft übergeben, erfolgt die Schlussabrechnung.

Das Submissionsverfahren regelt die Auswahl und die Auftragsvergabe von Bauaufträgen. In einem ersten Schritt werden an eine vordefinierte Liste von Unternehmen Offertanfragen geschickt. Die Offerten werden dann kontrolliert und miteinander verglichen. Bei Puls Baumanagement handhaben wir es so, dass wir dann zwei bis drei Favoriten zu einem Vergabegespräch einladen und alles detailliert besprochen. Die drei Unternehmen erstellen danach ihre finalen Angebote.

Liegen die finalen Angebote aus dem Submissionsverfahren vor, werden diese als Vergabevergleich dem Bauherrn oder Bauherrenvertreter vorgelegt. Dieser entscheidet dann welchem Unternehmen der Auftrag vergeben wird.

Bauherrenberatung bezeichnet die Unterstützung des Bauherrn bei seinen Aufgaben durch externe, unabhängige Berater. Bauherrenberater verfügen über spezifisches Wissen im Bereich Bauen und Immobilienwirtschaft. Dadurch ermöglichen Bauherrenberater auch nichtprofessionellen Bauherren, kompetente und nachhaltige Entscheidungen während der Entwicklung, des Baus und der Nutzung eines Gebäudes zu treffen.

Die Überwachung des kompletten Bauprozesses, die Koordination von Architekten und Auftragnehmern, Einhaltung von Baubestimmungen und Vorschriften und die Qualitätssicherung sind Aufgaben eines Bauherrenberaters.

Mit einer Machbarkeitsstudie werden Grundlagen für erste Entscheidungen im Bauprozess erarbeitet. Es werden der Umfang eines Projektes, verschiedene Projektvarianten und auch die Grenzen des Machbaren aufgezeigt, dies immer unter der Berücksichtigung der örtlichen und baurechtlichen Gegebenheiten, welche den Rahmen der Möglichkeiten von dieser Seite her aufzeigen.

Bei einer Renovierung werden Schönheitsreparaturen durchgeführt und Abnutzungsspuren behoben. Eine Sanierung hingegen verbessert nach der Mängelbeseitigung auch die Bausubstanz.

Als Faustregel gilt: Saniert wird von aussen nach innen. Der Wärmeschutz hat Priorität. Das bedeutet, im ersten Sanierungsschritt stehen die Dämmung von Dach, oberster Geschossdecke, Fassade und Kellerdecke an, ebenso wie der Einbau neuer Fenster und Haustüren. Ist die Aussenhülle gedämmt, folgen die Heizungsmodernisierung und die Dämmung von Rohrleitungen. Zum Schluss können Sie sich noch Gedanken über den Einbau einer PV-Anlage machen, um das volle Energiesparpotenzial Ihrer Immobilie auszunutzen. Generell können Sie eine Sanierung in Einzelmassnahmen umsetzen. Meist ist es jedoch sinnvoller und vor allem kostengünstiger, bei einem alten Haus alle Gewerke gemeinsam anzugehen.

Asbest ist ein Gestein mit wizigen aber extrem robusten Fasern, diese sind feuer-, hitze- und säurebeständig, verbundfähig und weisen eine hohe Isolierfähigkeit auf. Aus Sicht der Bauindustrie alles hervorragende Eigenschaften, weshalb Asbest jahrzehntelang zahllosen Produkten beigemischt und teilweise in reiner Form verbaut wurde. Dann kam die Erkenntnis, dass das Einatmen von Asbeststaub schwere Gesundheitsschäden verursachen kann. Dies in erster Linie, wenn die eingesetzten Produkte defekt sind und darum dann Asbest austreten kann. Als Reaktion darauf wurde 1990 Asbest verboten. Geblieben sind die Altlasten.

In den meisten Fällen wird mit einer Unterdruckkammer gearbeitet, die sicherstellt, dass keine Asbestfasern in die Umgebung gelangen können. Die belasteten Produkte werden von Spezialisten entfernt und entsorgt.

Das Baugesuch ist mit den benötigten Unterlagen an die Gemeindeverwaltung einzureichen.

Die Höhe der Gebühr richtet sich nach der mutmasslichen Bausumme.

Der Bau-Projektleiter führt das gesamte Bauvorhaben im Auftrag der Bauherrschaft, er leitet und überwacht die gesamten Projektprozesse von der Planung bis zur Ausführung. Auch das Vorbereiten der Vergabe, das Führen der Verhandlungen und Erstellen der Verträge, das Erstellen von Termin- und Kostenplänen und die Definition der benötigten Leistungen und Zuständigkeiten gehören ebenfalls zu den Aufgaben eines Bau-Projektleiters.

Für den Bau eines Hauses in Massiv- oder Holzbauweise sollten Sie mit einer effektiven Bauzeit vom Spatenstich bis zur Schlüsselübergabe mit 9-18 Monaten rechnen. Davor braucht es eine Planungsphase, die je nach Intensität von wenigen Monaten bis 1 Jahr dauern kann.

Über das anzuwendende Verfahren entscheidet die Baubehörde bei der Vorprüfung des Baugesuchs.

Wenn die Unterlagen vollständig sind, gelten folgende Ordnungsfristen:

3 Jahre ab Eintreten der Rechtskraft. Wird innert dieser Frist nicht eine Baufreigabe erteilt und mit den Bauarbeiten begonnen, erlöscht die Baubewilligung.

Vereinfacht gesagt, braucht es für alle Bauten, die fest mit dem Boden verbunden sind oder fest im Boden verankert sind, eine Baubewilligung. Dazu zählen beispielsweise Carports, Dachfenster, Gartenhäuser, Mauern, Sitzplatzüberdachungen oder Wintergärten.

Bewilligungsfrei sind kleine Baumassnahmen, dazu zählen:

Alle Sanierungen, die grössere räumliche Folgen haben und/oder von aussen sichtbar sind, unterliegen der Bewilligungspflicht.

Die Kosten für einen Neubau hängen von Grösse, Grundriss und Ausbaustandard ab. Für eine Grobkostenschätzung können Sie wie folgt rechnen. Eine einfache Bauart erfordert etwa 4800 CHF pro Quadratmeter Wohnfläche, eine mittlere Qualität 5500 CHF pro Quadratmeter.

Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein SIA

Als aktiver Berufsverband setzt sich der SIA für die Baukultur in der Schweiz und die Anliegen der dahinter stehenden Berufsleute ein. Der SIA und seine Mitglieder stehen für Baukultur, Qualität und Kompetenz. Bekannt ist der SIA für sein bedeutendes Normenwerk. Er erarbeitet, unterhält und publiziert Normen, Ordnungen, Richtlinien, Empfehlungen und Dokumentationen, die für die schweizerische Bauwirtschaft massgebend sind. Rund 200 Kommissionen entwickeln das Normenwerk ständig weiter.